¿Por qué destacan las ciudades más influyentes del mundo?
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| Barcelona considerada por JLL ' New world cities ' |
POR LUCÍA JUNCOMADRID expansion
24/02/2018
Las grandes ciudades globales son siete, The big seven, como reconoce JLL a Londres, Nueva York, París, Hong Kong, Tokio, Singapur y Seúl.
A éstas normalmente las siguen en los rankings de inversión inmobiliaria y crecimiento de rentas "las contendientes": San Francisco, Ámsterdam, Madrid, Sidney, Toronto, Los Ángeles, Chicago, Shanghai, Pekín y Washington, que compiten con las grandes en inversión y talento.
Un escalón por debajo, debido a su menor tamaño, encontramos otras global cities que, con características similares, ofrecen un un mercado inmobiliario estable y atractivo para el real estate, entre las que se distinguen ciudades influencers como Barcelona y Fráncfort; lifestyle cities como Auckland, Copenhague o Hamburgo; o ciudades que brillan por su carácter innovador, como Berlín, Seattle o Dublín.
La inversión en el mercado inmobiliario en Fráncfort alcanzó los 6.700 millones de euros el pasado año.
Las ciudades tienen vida propia, caracterizada por su cultura y habitantes. Tienen, por lo tanto, su propia personalidad. En el panorama urbanístico, JLL distingue a las grandes urbes mundiales por sus características comunes, que en todo caso pueden representar una oportunidad para inversores, promotores u ocupantes.
El informe World Cities: Mapping the Pathways to success, publicado por JLL en colaboración con The Business Cities, diferencia diez categorías de ciudades. En un primer grupo, reconoce a las grandes global cities, donde figuran las siete grandes -Londres, Nueva York, París, Hong Kong, Tokio, Singapur y Seúl-, que siguen atrayendo el mayor volumen de inversión en real estate (cerca de un cuarto del volumen total invertido en todo el mundo en inmobiliario fue a parar a estas ciudades).
Las siguen en importancia capitales como Madrid, Sidney, Ámsterdam, Pekín o San Francisco y Shanghái, con casi los mismos atributos que las siete grandes y con las que compiten por el talento global, capital y negocio. Colectivamente, estas últimas (como se ha analizado en estas páginas en diversas ocasiones), atraen cada vez más inversión y son las que más han visto crecer las rentas en oficinas.
La tasa de disponibilidad de oficinas en Kioto está en el entorno del 1%, lo que implica que las rentas seguirán creciendo.
En un escalón inferior se encuentran las nuevas grandes ciudades o new world cities, como denominan en JLL, entre las que se distinguen influyentes (o influencers), ciudades lifestyle o que destacan por su estilo de vida, y grandes urbes innovadoras. Todas ellas muestran un elevado crecimiento de la inversión inmobiliaria en relación a su tamaño (se trata de ciudades de menor tamaño).
Además, se ha querido catalogar las ciudades globales "emergentes", las megahubs, que destacan por su gran tamaño como México, Delhi o Estambul; las urbes más dinámicas, como Bangalore o Shenzhen; y aquellas que están revalorizando su economía, todas ellas en China (Hangzhou, Tianjin...). En otro apartado estarían las ciudades híbridas, ciudades de tamaño medio que destacan en mercados especiales, como Varsovia, Dubái, Doha o Ciudad del Cabo.
Analizamos las otras ciudades que son ahora las más atractivas e influyentes para el mercado inmobiliario: las new world cities.
'Influencers'
Son ciudades que suelen tener un mercado inmobiliario estable porque están ubicadas en lugares estratégicos para la toma de decisiones transnacionales, con importantes funciones culturales y de intercambio, según JLL. Así, se trata de una categoría dominada por urbes europeas, como Fráncfort, Ginebra, Bruselas y Barcelona. Entre las internacionales, las más influyentes serían Miami y Kioto. Todas ellas destacan por su mediano tamaño, por estar bien gestionadas, contar con buenas infraestructuras, un alto nivel de calidad de vida y que compiten por el talento móvil y actividades económicas como nuevas tecnologías.
Melbourne se sitúa de forma constante entre los 30 grandes destinos de inversión inmobiliaria en todo el mundo.
A nivel inmobiliario, se trata de "las ciudades que han registrado el menor nivel de volatilidad en rentas en oficinas desde 2000", según el informe. No son de las que más inversión inmobiliaria han atraído (las superan las ciudades innovadoras y de estilo de vida), pero sí que ven crecer la llegada de nuevos inversores, como sucede en Fráncfort. Tan sólo en el último trimestre del pasado año, se invirtieron más de 3.000 millones de euros en real estate en la ciudad, cerca del 50% del total del conjunto del año, que alcanzó los 6.700 millones, según datos de CBRE. Además, como recuerda JLL, el mercado de oficinas se revalorizó a doble dígito.
En esta categoría se encuentra también Barcelona. Un peldaño por debajo de Madrid, la Ciudad Condal destaca por ser "una smartcity, por su cultura, diseño y su alcance internacional", apunta Elsa Galindo, directora de Research de JLL. Todo ello ha permitido un aumento de la inversión en inmobiliario del 8% el pasado año, hasta 2.214 millones de euros. En Barcelona, las rentas prime en oficinas se sitúan en el entorno de 280 euros por metro cuadrado al año, y ofrece una rentabilidad del 4%.
Las rentas 'prime' en oficinas en Estocolmo alcanzan los 700 euros por metro cuadrado, tan sólo por detrás de París y Londres.
Así, la Ciudad Condal es de las más "económicas" para ocupar espacio de trabajo entre las influencers europeas, pues las rentas prime en Bruselas ascienden a 300 euros metro cuadrado al año; a 456 euros en Fráncfort y cerca de los 700 euros metro cuadrado en Ginebra. Por el contrario, Barcelona sí está a la cabeza en retail prime, junto a Fráncfort, con rentas en las mejores calles comerciales que superan los 3.300 euros por metro cuadrado al año, según JLL.
Innovadoras
Austin, Berlín, Boston, Denver, Dublín, Milán, Múnich, San Diego, Seattle, Silicon Valley, Estocolmo y Tel Aviv tienen todas ellas en común su atractivo para el sector tecnológico y científico y, por lo tanto, han creado un ambiente empresarial al servicio de la innovación. Así, son sede de grandes firmas globales de estos sectores, como es el caso por ejemplo de Seattle (Amazon), o Dublín, sede europea de Google. "Estas ciudades no sólo se comportan bien en inversión extranjera, sino que también se benefician de un sistema maduro y productivo de firmas locales especializadas en tecnología", destaca el informe. De hecho, el volumen de inversión ha crecido un 50% desde 2006. Todo ello las ha llevado a avanzar mucho en calidad de vida, lo que permite seguir atrayendo talento.
A nivel inmobiliario son, tras las siete grandes, las ciudades con mayor intensidad de inversión en real estate y son las que más dinero atraen en base a su tamaño. Entre las doce ciudades, JLL destaca que Boston ha sido el principal destino de inversión, seguida de Seattle, que se sitúa entre las favoritas para el capital inmobiliario. En Europa, lidera Berlín, "que ya se sitúa en posición de alcanzar al grupo superior", gracias a la creciente inversión extranjera que ha llegado a la ciudad, "tan sólo superada por Londres y Nueva York en 2017".
Puerta de Brandeburgo en Berlín (Alemania). La ciudad alemana es la tercera ciudad que más ha visto crecer la llegada de inversores extranjeros, sólo por detrás de Londres y Nueva York.
Ahora bien, si estas ciudades destacaban por su accesibilidad en precio, según el informe, el crecimiento en las rentas empieza a ser preocupante. Es el caso de Estocolmo, donde las rentas prime de oficinas alcanzan precios similares a los de París, pues se han duplicado en nueve años, situándose en los 700 euros por metro cuadrado al año, según JLL.
Lifestyle
Entre las grandes ciudades del mundo hay algunas que han hecho de la calidad de vida en las mismas su gran bandera. Hablamos de Auckland, Brisbane, Copenhague (a caballo entre la categoría de Innovadora y ésta), Hamburgo, Helsinki, Melbourne, Oslo, Vancouver y Zúrich.
El precio de alquiler de oficinas en Copenhague es más barato que en Barcelona.
Estas ciudades han presentado el mayor crecimiento en rentas de oficinas de las new world cities desde 2000, lideradas por Auckland, Helsinki y Vancouver. Melbourne es la ciudad más activa en inversión inmobiliaria de este grupo, situándose de forma constante entre los 30 destinos de inversión de todo el mundo. La más económica en oficinas de esta categoría sería Copenhague, con rentas prime a 255 euros por metro cuadrado, en línea con Barcelona, Stuttgart o Varsovia.
